投資者如何用租客的眼光購買(mǎi)寫(xiě)字樓
時(shí)間：2021/9/1
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投資者可以從在大樓工作的企業(yè)、在大樓每天上下班的白領(lǐng)的角度，考慮和分析影響辦公樓今后質(zhì)量好壞的因素，從而抓住問(wèn)題所在。 因為對寫(xiě)字樓投資者來(lái)說(shuō)，吸引足夠多的優(yōu)秀企業(yè)客戶(hù)是重要的一環(huán)，可以保證穩定的租金收益率。 事實(shí)上，在投資辦公樓之前，投資者必須從租戶(hù)的角度來(lái)看待辦公樓的質(zhì)量，從而更容易做出正確的選擇。
業(yè)內人士表示，對于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)，辦公樓的交通便利性、停車(chē)場(chǎng)的設計是否合理、房地產(chǎn)建筑的立面、建筑的質(zhì)量、大廳的品位和配置、電梯的質(zhì)量和配置情況、結構的配置是否合適、采光通風(fēng)是否良好等，都是辦公場(chǎng)所從租戶(hù)的需求來(lái)看，投資者必須首先了解和認識影響辦公樓質(zhì)量好壞的各因素，并逐一比較和觀(guān)察上述內容。 最簡(jiǎn)單的例子是，如果在去某辦公樓的途中偏遠的交通不方便，或者高峰期堵車(chē)，就必須考慮投資價(jià)值。
例如，除了地區以外，許多企業(yè)把寫(xiě)字樓的等級形象放在僅次于地區因素的重要位置上，“投資的寫(xiě)字樓最好是城市的地標性建筑”。 當然，如果購買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度低，市場(chǎng)認知度差，入駐的企業(yè)就少，上升空間就不高。 這也涉及到辦公樓和相應的租戶(hù)定位問(wèn)題。 投資寫(xiě)字樓的等級其實(shí)是投資寫(xiě)字樓的出租人的等級。 出租人的經(jīng)濟實(shí)力和租賃意愿決定著(zhù)一幢辦公樓的租金高低，資金實(shí)力雄厚的公司當然有支付租賃財力、抵御經(jīng)濟風(fēng)險的能力。 但是，對此也有更高的明確要求，需要投資者好好把握。 分析細節質(zhì)量除了基于其板塊、地區、價(jià)格、品牌、服務(wù)、“5A、甲級”等指標外，還涉及到很多細節問(wèn)題，因此需要投資者一一關(guān)注。 電梯、車(chē)庫、新鮮空氣是最重要的三點(diǎn)，幾乎不可缺少。
這三個(gè)要素分別涉及整個(gè)辦公樓運營(yíng)時(shí)的運輸、容納、循環(huán)系統，都可以通過(guò)相應的技術(shù)方案解決，但取決于開(kāi)發(fā)者如何解決，能達到什么樣的效果。 一般來(lái)說(shuō)，電梯4000~5000平米一個(gè)是高配置，7000~8000平米一個(gè)是常規配置； 車(chē)庫配比不斷升級，目前約100的停車(chē)位； 循環(huán)系統還需要考慮空調、中央空調管道和幕墻的材質(zhì)和能耗。 另外，辦公樓的質(zhì)量可以從幾個(gè)方面進(jìn)行分析。首先辦公樓的層高通常在3.6米到4.2米之間比較常見(jiàn)，也有5米左右。 一般來(lái)說(shuō)當然是越高越好。 其次，通道必須在電梯轎廂的尺度以上； 第三，大廳作為形象項目，必須與辦公樓的標準一致，一般在5~10米之間，越高越大氣，而且需要更人性化的公共空間和可變空間。
關(guān)注售后服務(wù)問(wèn)題，看清物業(yè)管理公司也是投資者不可忽視的一環(huán)。 如果物業(yè)管理公司選擇得當，可以為投資者省去很多麻煩。 因為在之后的很長(cháng)一段時(shí)間里，投資者都會(huì )得到這家公司的服務(wù)，同時(shí)租賃房屋也必須得到他們的服務(wù)，如果其管理不到位，就會(huì )影響投資者的收益。 收益率高的辦公樓往往邀請專(zhuān)業(yè)公司來(lái)運營(yíng)和管理。
另外，辦公樓的外墻材料最好是低功耗、保溫隔熱性能的。 節能環(huán)保在目前的辦公建筑選擇中不是主流，但隨著(zhù)這種意識的提高，能否在享受同等質(zhì)量的同時(shí)將運營(yíng)成本降到最低，將成為未來(lái)辦公建筑競爭的重要因素。 但是，這和不動(dòng)產(chǎn)一樣，有時(shí)必須在辦公樓實(shí)際使用后才能出現，投資者必須注意持續的關(guān)注。
業(yè)內人士表示，對于實(shí)際使用的企業(yè)來(lái)說(shuō)，辦公樓的交通便利性、停車(chē)場(chǎng)的設計是否合理、房地產(chǎn)建筑的立面、建筑的質(zhì)量、大廳的品位和配置、電梯的質(zhì)量和配置情況、結構的配置是否合適、采光通風(fēng)是否良好等，都是辦公場(chǎng)所從租戶(hù)的需求來(lái)看，投資者必須首先了解和認識影響辦公樓質(zhì)量好壞的各因素，并逐一比較和觀(guān)察上述內容。 最簡(jiǎn)單的例子是，如果在去某辦公樓的途中偏遠的交通不方便，或者高峰期堵車(chē)，就必須考慮投資價(jià)值。
例如，除了地區以外，許多企業(yè)把寫(xiě)字樓的等級形象放在僅次于地區因素的重要位置上，“投資的寫(xiě)字樓最好是城市的地標性建筑”。 當然，如果購買(mǎi)的寫(xiě)字樓知名度低，市場(chǎng)認知度差，入駐的企業(yè)就少，上升空間就不高。 這也涉及到辦公樓和相應的租戶(hù)定位問(wèn)題。 投資寫(xiě)字樓的等級其實(shí)是投資寫(xiě)字樓的出租人的等級。 出租人的經(jīng)濟實(shí)力和租賃意愿決定著(zhù)一幢辦公樓的租金高低，資金實(shí)力雄厚的公司當然有支付租賃財力、抵御經(jīng)濟風(fēng)險的能力。 但是，對此也有更高的明確要求，需要投資者好好把握。 分析細節質(zhì)量除了基于其板塊、地區、價(jià)格、品牌、服務(wù)、“5A、甲級”等指標外，還涉及到很多細節問(wèn)題，因此需要投資者一一關(guān)注。 電梯、車(chē)庫、新鮮空氣是最重要的三點(diǎn)，幾乎不可缺少。
這三個(gè)要素分別涉及整個(gè)辦公樓運營(yíng)時(shí)的運輸、容納、循環(huán)系統，都可以通過(guò)相應的技術(shù)方案解決，但取決于開(kāi)發(fā)者如何解決，能達到什么樣的效果。 一般來(lái)說(shuō)，電梯4000~5000平米一個(gè)是高配置，7000~8000平米一個(gè)是常規配置； 車(chē)庫配比不斷升級，目前約100的停車(chē)位； 循環(huán)系統還需要考慮空調、中央空調管道和幕墻的材質(zhì)和能耗。 另外，辦公樓的質(zhì)量可以從幾個(gè)方面進(jìn)行分析。首先辦公樓的層高通常在3.6米到4.2米之間比較常見(jiàn)，也有5米左右。 一般來(lái)說(shuō)當然是越高越好。 其次，通道必須在電梯轎廂的尺度以上； 第三，大廳作為形象項目，必須與辦公樓的標準一致，一般在5~10米之間，越高越大氣，而且需要更人性化的公共空間和可變空間。
關(guān)注售后服務(wù)問(wèn)題，看清物業(yè)管理公司也是投資者不可忽視的一環(huán)。 如果物業(yè)管理公司選擇得當，可以為投資者省去很多麻煩。 因為在之后的很長(cháng)一段時(shí)間里，投資者都會(huì )得到這家公司的服務(wù)，同時(shí)租賃房屋也必須得到他們的服務(wù)，如果其管理不到位，就會(huì )影響投資者的收益。 收益率高的辦公樓往往邀請專(zhuān)業(yè)公司來(lái)運營(yíng)和管理。
另外，辦公樓的外墻材料最好是低功耗、保溫隔熱性能的。 節能環(huán)保在目前的辦公建筑選擇中不是主流，但隨著(zhù)這種意識的提高，能否在享受同等質(zhì)量的同時(shí)將運營(yíng)成本降到最低，將成為未來(lái)辦公建筑競爭的重要因素。 但是，這和不動(dòng)產(chǎn)一樣，有時(shí)必須在辦公樓實(shí)際使用后才能出現，投資者必須注意持續的關(guān)注。
